Konsep Social Housing

SOCIAL HOUSING

Oleh : Sapto Nugroho
Dinas Perumahan Provinsi DKI Jakarta

Disampaikan dalam Seminar / Kuliah Umum
“Pembangunan Perumahan dan Permukiman Perkotaan"
Jurusan Arsitektur FT UGM, Yogyakarta


Social Housing :
Model penyediaan perumahan dapat ditinjau dari dua pendekatan utama yaitu

perumahan formal – perumahan non formal

serta perumahan / rumah sosial – perumahan / rumah ekonomi.

Model penyediaan perumahan tergantung klasifikasi tingkat ekonomi penduduk.

Model penyediaan perumahan dapat dikelompokkan menjadi dua model utama yaitu Economic Housing dan Social Housing. Pada kenyataannya penyediaan perumahan untuk masyarakat golongan ekonomi lemah masih cenderung bergerak pada tataran economic housing. Meskipun demikian inisiasi social housing sudah dan tetap harus mulai dilaksanakan secara kontinyu. Model penyediaan perumahan berada antara dua kutub economi housing dan social housing. Di bawah ini disampaikan gambaran umum klasifikasi perumahan dan pengelompokannya dalam economic housing atau social housing

Type I : Apartment, Landed Houses, Town House, Ruko, Superblok,

• Economic Housing **** Social Housing (x)
  § Mengikuti mekanisme pasar, tanpa subsidi
  § Beberapa type perumahan oversuply
  

Type II : KPR tak bersubsidi, perumahan formal

• Economic Housing ****
  Social Housing (x)
  § Perumahan formal : perumahan yang dibangun atas dasar mekanisme pasar sepenuhnya
  

Type III : KPR BTN (dengan subsidi bunga atau uang muka)

• Economic Housing ***
  Social Housing *
  § Harga Jual mengikuti mekanisme pasar
  § Dilakukan Subsidi Bunga (Jangka Waktu tertentu)
  

Type IV : Rumah Susun Beli yang dibangun oleh Dinas Perumahan

• Economic Housing ** Social Housing **
  § Dengan Subsidi
  § Mendapat intervensi pasar sehingga nilai sosial bergeser ke nilai ekonomi dengan demikian terjadi pengalihan penghunian dan jual-beli yang mengikuti mekanisme pasar
  

Type V : Rumah Susun Sewa Dinas perumahan

• Economic Housing ** Social Hosuing **
  § Masih terjadi alih penghunian pada beberapa penghunirusunawa
  

Type VI : Resettlemet Redevelopment

• Economic Housing ** Social Hosuing **
  § Bergerak antara kedua kutub dab tergantung detail mekanismenya
  

Type VII : Kampong Improvement Program

• Economic Housing (x) Social Housing ***
  § Peran serta masyarakat sedikit sekali
  Program Perbaikan Rumah Pasca Banjir
  Perbaikan rumah betawi Situ Babakan, Srengseng Sawah
  
  § Catatan : tanda (*) merupakan penilaan persepsi kualitatif sedekat apa model penyediaan perumahan tersebut dengan sistem perumahan (social housing atau economic housing)
  
• § Klasifikasi di atas digolongkan menurut strata ekonomi masyarakatnya dari atas ke bawah dari masyarakat golongan atas ke masyarakat golongan bawah
  
  Social housing perlu dikembangkan karena kesenjangan antara kemampuan ekonomi penduduk miskin dan harga rumah tidak dapat dicapai melalui mekanisme pasar.
  
  Dalam pengembangan sosial housing , rumah sebaiknya dipandang bukan hanya sebagai barang konsumtif, melainkan aset ekonomis. Dengan demikian - di dalam rumah - MBR dapat mengembangkan peran ekonominya dengan lebih baik. Penyediaan social housing berimplikasi sosial dan ekonomis pada MBR.
  
  Pengembangan perumahan sosial dapat dilakukan dengan dua cara :
• Intervensi langsung, pemerintah secara langsung bergerak menyediakan social housing mulai dari pembiayaan, pelaksanaan pembangunan serta pengelolaannya
• Intervensi tidak langsung, pemerintah melakukan regulasi, steering sehingga stakeholders bidang perumahan sosial dapat bergerak dinamis
  Masing – masing cara tersebut mempunyai keunggulan dan kelemahnnya masing - masing
  
  Pengembangan model social housing perlu didukung aspek - aspek antara lain :
  
• Pengembangan institusi pembiayaan berjangka panjang karena adanya kesenjangan antara sumber dana jangka pendek untuk perumahan (1-5 tahun) dan penggunaan dan jangka panjang untuk kredit perumahan (15 – 20 tahun). Perlu pengembangan SMF


• Pengembangan insentif pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)


• Penyusunan program penghunian di awal pelaksanaan yang ketat untuk mereduksi terjadinya alih penghunian atau bergesernya sasaran.


• Diversifikasi dan inovasi sistem pembiayaan yang mendukung MBR.


• Pengembangan aspek legal yang berpihak kepada MBR, misalnya pemutihan status tanah, konsolidasi tanah, dll. Social housing sebaiknya tetap berada pada jalur legal.


• Perlu pengembangan mekanisme penanganan squatters (permukiman ilegal)
  
• Permasalahan utama penyediaan perumahan untuk MBR adalah pada aspek pembiayaan, adanya kesenjangan antara rendahnya daya beli dengan tingginya harga rumah. Penyelesaian permasalahan penyediaan perumahan utamanya adalah mengurangi gap tersebut dengan jalan meningkatkan penghasilan atau mereduksi harga rumah.
  
• Lantai dasar rumah susun dapat digunakan sebagai modal income generating bagi MBR dengan demikian desain rumah susun sejalan dengan program penyediaan perumahan dan permukiman. Lantai dasar dapat digunakan sebagai Incubator Bisnis untuk meningkatkan kepekaan enterpreuneur MBR. Pemberdayaan masyarakat aspek ekonomi perlu ditingkatkan. Program Tribina (Bina Sosial, Bina Ekonomi, Bina Fisik Lingkungan) dapat diterapkan bukan hanya untuk KIP MHT melainkan juga untuk program rumah susun.
  
• Perlu dikaji lebih mendalam bahwa hak penghunian di rumah susun perlu dibatasi waktu. Rusunawa sebagai social housing mempunyai kapasitas terbatas, sedangkan masih banyak masysrakat lain yang perlu dibina. Dengan tinggal di rumah susun diharapkan kemampuan skill enterpreuner mereka meningkat dan beralih masuk ke pasar perumahan.
  
• Pelaku utama pembangunan perumahan dan permukiman adalah masyarakat, pemerintah dan swasta. Peran swasta dalam social housing perlu ditingkatkan dengan program Corporate Social Responsibility (CSR). CSR perlu diterapkan kepada industri, usaha komersial lainnya yang mengambil lahan di pusat – pusat kegiatan kota.
  
• Konsep Perumahan Swadaya dapat diaplikasikan sebagai bagian dari social housing.
  
• Dalam pengembangan perumahan sosial peran pendamping sangat diperlukan.
  
• Social housing merupakan model penyediaan perumahan yang berorientasi kebutuhan (demand side oriented approach) bukan model penyediaan perumahan yang berorientasi pasokan (supply side oriented approach)
  
• Social housing merupakan model penyediaan perumahan yang bertumpu kepada masyarakat
  
• Rumah selain mempunyai nilai ekonomis juga mempunyai nilai sosial dan cultural
  
• Sistem perumahan sosial yang dibangun di Indonesia masih mempunyai beberapa kelemahan antara lain :
  § Sebagian program dan instrumennya belum terjangkau sepenuhnya oleh golongan masyarakat miskin.
  § Penyediaan perumahan MBR kota belum terlihat sebagai elemen krusial dalam pengentasan kemiskinan.
  § Program standard desain dan mekanisme pembiayaan seringkali rigid dan terlalu formal ; perlu inovasi lebih lanjut lagi
  § Progam yang tersentral seringkali tidak memberikan banyak pilihan.
  § Program kurang terintegrasi.
  § Skala program tidak dapat secara significant meningkatkan dampak skala nasional.

Konsep Rumah Susun Sebagai Inkubator Bisnis

Latar belakang d a n permasalahan :

• Progress. Rumah susun marak dibangun di Indonesia (di kota besar dan metropolitan Jakarta, Bandung, Surabaya, Samarinda, Ujung Pandang, Medan, Surakarta, dsb)
• Kepemilikan. Rumah susun tersebut dapat diperoleh sebagai rumah susun milik atau rumah susun sewa.
• Subsidi. Berbagai kemudahan seperti perijinan hingga subsidi biaya kepenyewaan dan kepemilikan diberikan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah untuk masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun (dari pembangunan hingga pengelolaannya)
• Anggaran Public. Anggaran rumah susun dapat bersumber pada anggaran public (APBD dan APBN) sementara rumah susun bukan barang public
• Angaran public dan privat goods. Anggaran public sebaiknya murni untuk masyarakat luas, bukan hanya pada obyek privat tertentu saja. Rumah susun bukan barang public, karena tidak dapat digunakan secara bergantian secara cepat oleh masyarakat luas.
• Program dan sasaran program. Sebagian penghuni rumah susun bukan masyarakat sasaran program. Hal ini apakah menunjukkan masyarakat yang tidak taat peraturan atau perlunya program baru yang disesuaikan dengan kondisi social ekonomi masyarakat sekarang.
• Amanat undang – undang. Undang – undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman dan Undang – undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun mengamanatkan penyediaan perumahan dan permukiman terutama untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
• Social ekonomi MBR. Sifat dan karakteristik social ekonomi masyarakat mbr adalah khas sehingga perlu penanganan yang khas dan sesuai pula. Aset MBR sangat terbatas, perlu pertolongan dari pemerintah, swasta dan masyarakat. Mereka sulit untuk mengentaskan kemiskinannya sendiri.
• Rumah adalah suatu proses, kata kerja. Rumah adalah suatu proses , kata kerja, bukan hanya suatu produk atau kata benda. Rumah adalah asset bukan hanya barang konsumtif. Dengan rumah susun semestinya masyarakat diberi asset bukan dibebani kredit atau uang sewa barang konsumtif.
• Ciri ekonomi MBR. Pelaku ekonomi pada masyarakat mbr pada umumnya lebih dari satu anggota keluarga.

Kondisi riil rumah susun

• Rumah susun milik (untku MBR) :
  - Pada rumah susun tipe ini banyak tempat hunian digunakan untuk tempat usaha.
• Rumah susun sewa (untuk MBR) :
  o Penghuni memerlukan tambahan penghasilan
  o Beberapa usaha dapat dilakukan di unit hunian (rumah). Kegiatan usaha yang dapat dilakukan sambil di rumah mempunyai keunggulan kompetitif tersendiri
  o Banyak tempat hunian digunakan untuk tempat usaha
  o Disediakan tempat usaha di lantai dasar
  o Peraturan tidak memperkenankan penghuni melaksanakan usahanya di unit hunian
  

Konsep ini untuk

• Memberdayakan masyarakat rumah susun sehingga dapat mandiri secara bertahap
• Pengembangan tipe rumah susun sesuai dengan kemampuan social ekonomi masyarakatnya pada setiap tahapan inkubatornya.
• Memfasilitasi masyarakat mbr dalam mengembangkan enterpreuneurship mereka.
• Pengentasan kemiskinan dengan melibatkan peran pemerintah (pengaturan melalui peraturan perundang-undangan, katalisator, fasilitator) dan swasta (corporate social responsibility, profit oriented, anak angkat –bapak angkat,pengembangan UKM, dsb) secara holistic sesuai kondisi masing – masing (kultur, resources yang berbeda, dll)
  

Konsep

• Typologi rumah susun disesuaikan dengan kondisi social – ekonomi penghuninya. Oleh karena itu perlu dilakukan analisis umum dan khusus tentang masyarakat penghuni rumah susun.
• Aspek social ekonomi melekat pada MBR, penangannya dan penyediaan rumah susun untuk golongan masyarakat berpenghasilan bawah tidak dapat dilakukan sendiri – sendiri.
• Penagangan secara kolektif lebih mudah daripada penanganan secara individu.
• Penghuni sebagai proses : tidak memiliki rumah, menyewa di rumah susun hingga dapat mandiri.
• Bagaimana mengimplementasikan ? Pertama kali dilaksanakan di rumah susun milik pemerintah yang disewakan. Diimplementasikan sebagai kewajiban pengembang pada rumah susun milik pada sebagian unit
• Dilandasi dan dipayungi dengan peraturan, semakin tinggi peraturan semakin mudah mengimplementaskannya. Atau dicantumkan sebagai bagian dari undang – undang perumahan yang baru.
• Diinisiasikan oleh pemerintah.
• Rumah untk MBR semestinya adalah dipandang sebagai asset produktif, bukan hanya sebagai barang konsumtif
  

Produk Konsep Tahapan Penghunian :

o Tahap I : Penghuni tinggal di unit hunian, boleh usaha di unit hunian
o Tahap II : Penghuni tinggal di unit hunian, harus usaha di lantai dasar
o Tahap III alternative 1 : Penghuni tinggal di luar rumah susun, boleh usaha di lantai dasar
o Tahap III alternative 2 : Penghuni tinggal di unit hunian, harus usaha di luar rumah susun
o Tahap IV : Penghuni di luar rumah susun, usaha di luar rumah susun.
o Tahap V : Penghuni di luar rumah susun dan usaha di luar rmah susun tanpa bantuan dari pemerintah, masyarakat dan swasta.

• Tahapan di atasi perlu dibatasi dalam waktu tertentu. Penyediaan dalam rentang waktu tertentu atas dasar kajian menyeluruh. Pembatasan waktu diperlukan supaya unit hunian dapat digantikan mbr perkotaan lainnya. Sehingga anggaran public dapat dinikmati oleh masyarakat lebih luas.